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房地产企业共同使用权土地分割税务分析

发布时间:2020-01-15 00:00 作者:admin
昨日,有一个盆友和网编聊了个事,说成一块农田上如今有2个土地使用权证人——A企业和B企业,二者都为房产开发公司,所述农田根据招拍挂获得,土地出让累计10000万余元,A企业付款6000万余元,B企业付款4000万余元,承诺所述农田按份共有,A企业有着60%市场份额,B企业有着40%市场份额,如今彼此要将所述农田按市场份额占比分为二块,A企业得到60%的总面积,B企业得到40%的总面积,各拿一个土地使用证。问所述切分全过程中必须交纳什么税金?创作者明确提出三种构思供诸位参照:

  一、按市场份额取回来说

  原农田A、B各占60%、40%市场份额,切分后A、B各得到原农田60%、40%的总面积,应觉得A、B是根据物权切分各自取回来其在原农田的市场份额,因而彼此之间沒有出让,不归属于资产转让,故不涉及到所得税、附加税税率、土增税、所得税、房产契税、合同印花税(土地使用证的5元/本以外)。

  二、按占比出让说

  原农田A、B虽各占60%、40%市场份额,但所述市场份额不可以相匹配实际的农田,只是原农田一切一个总面积中,A都有着60%所有权,B有着40%所有权(注:此逻辑性合乎合同法基本原理),故农田切分中,A企业获得的60%总面积农田中有40%(=60%*40%=24%)系从B企业处转让个人所得,B企业获得的40%总面积农田中有60%(=40%*60%=24%)从A企业处转让个人所得,因而应分别出让面积换算销项税、附加税税率、土增税、所得税、房产契税(将会还需考虑到涉及到农田互换的现行政策)、合同印花税(除开土地使用证5元/本外,也要考虑到产权年限迁移的难题)。

  三、所有出让说

  原土地使用权证人为因素A+B,切分后60%总面积土地使用权证人为因素A,40%总面积农田应用人为因素B,切分前后左右农田及土地使用权证人并不是一致,因而应觉得A+B土地使用权证人“团”把原农田总体出让,A转让60%总面积,B转让40%总面积,A、B各自测算因而出让造成的升值、盈利等后分别交纳所得税、附加税税率、土增税、所得税等。所得税开票将是个难点。A、B企业还需各自交纳房产契税。

  谁是谁非留到讨论,不做下结论。

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